주택임대차에서 주택수리비용과 장기수선충당금

 

주택임대차에서 주택수리비용과 장기수선충당금

 

정용상(한국법학교수회 사무총장)

 

갑은 주택을 임차하여 살던 중 집안의 여기저기 파손된 부분이 생겨 이를 수선하려고 한다. 집주인에게 이 사실을 알렸으나 집 주인은 집을 사용하는 사람이 수리비용을 부담해야 한다며 수리비용의 부담을 거절하였다. 이런 경우 임차인 갑이 “답답한 사람이 샘판다”는 속담처럼 수리비용을 부담해야 하는지 궁금했다.

임대차는 민법에 정해진 전형계약의 일종으로, 당사자의 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대한 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약이다. 임대차는 목적물의 소유권을 상대방에게 이전하는 것이 아니므로, 임대인이 임대물에 대한 소유권이나 또는 그것을 처분할 권한을 가지고 있어야 할 필요는 없다. 임대차의 목절물은 물건이 대부분이지만 권리(특허권 등)도 임대차의 목적물이 될 수 있다. 임대차는 동산임대차의 경우 리스계약을 통하여 더욱 발전된 형태로 활용되기도 한다. 부동산임대차의 경우 법은 임차인을 특별히 보호하고 있다. 왜냐 하면 계약자유의 원칙 아래서 경제적 약자인 임차인이 불이익을 당할 우려가 크기 때문이다.

임대차는 사용대차, 소비대차 등과 같이 타인의 물건을 사용·수익하는 것을 목적으로 하는 대차형의 계약이며, 당사자인 대주와 차주 사이에는 계속적 채권관계가 존재하므로 신의칙이 강하게 작용된다. 위 3가지의 차이점은 소비대차의 경우는 차주가 동종·동질·동량의 대체물을 반환할 채무를 부담하지만 소비대주로부터 인도된 금전 기타 대체물의 소유권을 취득한다. 반면에 사용대차의 차주와 임대차의 임차인은 빌린 물건 그 자체를 반환하므로 물건의 소유권을 취득할 수 없다.

임대차계약에 있어서 임대인(집주인)은 임차인(세입자)이 임대목적물을 제대로 사용할 수 있게 해 주어야 할 의무를 부담하므로 필요한 수리는 당연히 해 줘야 한다. 비가 새거나 유리창이 깨어진 경우 등은 임대인이 수리를 해 줘야 하고, 만약 세입자가 직접 비용을 들여 수리한 경우에는 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있다. 즉 필요비는 임대인이 부담한다는 의미이다. 임대목적물의 원상태를 유지·보수하거나 임차목적물을 관리하기 위해 지출한 비용을 필요비라 한다. 예를 들어 주택의 경우 지붕, 마루, 벽, 창문 등에 생긴 손상은 이를 수리하지 않으면 임차인이 목적물을 제대로 사용할 수 없으므로 임대인에게 수선의무가 있고, 여기에 지출된 비용은 필요비가 되는 것이다.

한편, 원래 사용하던 화장실이 너무 낡고 지저분하여 수세식으로 수리를 한 경우와 같이 임대한 건물의 가치를 높이는데 든 비용을 유익비라고 하는데 이 또한 임대인에게 청구할 수 있다. 다만 원래부터 화장실이 없었던 것은 아니기 때문에 건물사용이 불가능한 경우는 아니므로 집주인에게 즉시 비용을 지급하라고 청구할 수는 없으나, 임차인은 임대차가 종료된 후 이에 대해 지출한 금액이나 임대건물의 가치가 늘어난 만큼의 증가액 중 임대인이 선택한 것을 지급하도록 청구할 수 있다.

임차인이 실수로 집을 약간 파손시킨 경우에도 임대인이 수리를 해 줘야 하는지에 대해 의문이 생길 수 있으나 이 때에도 임대인이 수리를 해 줘야 한다. 임차인의 책임으로 집이 손상된 경우에 임대인은 임차인을 상대로 손해배상을 청구하거나, 이를 이유로 계약을 해지할 수는 있으나 수리 그 자체를 거절할 수는 없다.

천재지변에 의한 불가항력적 사유로 인해 집이 파손된 경우에도 임대인은 이를 임차인이 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 해 줘야 한다. 예를 들면 옆집에 불이 옮겨 붙은 경우 등의 불가항력적 사유로 인한 파손의 경우에도 임차인은 임대인에게 수리비를 청구할 수 있다. 만약 임대인이 이러한 청구를 거절한다면 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있고, 임대차계약을 해지하거나 파손된 집의 수리가 끝날 때까지 임대료의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다.

관련되는 대법원 판례를 보면, “임대차계약에 있어서 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다. 또한 임대인의 수선의무는 특약에 의해서 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 잇는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담하는 것이 타당하다”(대법원판례 1994. 12. 9, 94다34692)고 판시하였다.

또한 대법원판례는, “임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무외 임차이느이 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다”(대법원판례 1997. 4. 25. 96다44778)고 판시하였다.

임대차계약에서 또 한가지 쟁점으로 임대목적물에 대한 장기수선충당금을 누가 부담하는지에 관한 문제가 있다. 장기수선충당금이란 아파트나 공동주택을 관리하면서 몇 년에 한 번씩 외벽수리를 한다든지 페인트칠을 한다든지 해야 하는데, 이 때 필요한 자금을 한꺼번에 마련하면 부담이 가므로 관리주체의 장기수선계획에 따라 주민들이 일정금액을 적립케 하는금액을 말한다. 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정한다. 이러한 장기수선충당금은 일반관리비와는 별도의 통장으로 관리해야 한다.

장기수선충당금은 자기소유의 재산이 노후화 되는 것을 방지하는데 필요한 비용에 대비하기 위한 것이기 때문에 원칙적으로 아파트소유자가 부담해야 한다. 즉 세입자가 따로 약정을 하여 장기수선충당금을 부담하기로 한 것이 아니라면 아파트소유자가 이를 부담해야 한다는 것이다(주택법 제51조). 약정으로 아파트입주자가 이를 부담하기로 되어 있는 경우에도 실제 거주하는 임차인에게 부담시키는 것이 아니라 소유자인 임대인에게 부과해야 한다. 따라서 공동주택에 살던 세입자가 이사할 때에는 그 동안 적립한 장기수선충당금을 돌려 받을 수가 있다.

위의 사례에서 갑은 주택을 제대로 사용하기 위해 필요한 수리를 하려고 하므로, 집주인은 직접 수리를 해 주거나, 아니면 임차인 갑이 수리한 뒤에 그 수리비용을 집주인(임대인)은 임차인 갑에게 지급해야 한다. 또한 갑은 임대차계약종료시 매월 부담한 장기수선충당금 전액을 임대인으로부터 받을 수 있다.